关键词:
老旧小区加装电梯
费用分摊
价值提升
Shapley值
实物期权
摘要:
随着我国人口老龄化的形势日趋严峻,老旧小区加装电梯已经成为完善建筑使用功能,提升社区品质的民生工程。2024政府工作报告中明确要求解决加装电难题。然而,在加装电梯过程中,由于各楼层业主之间存在的费用分摊的利益冲突,所带来的价值提升状况不够明确,堵点频发。为了破解老旧小区加装电梯困境,关键在于让业主认识到“谁投资,谁受益”,分析出费用分摊与价值提升是可持续发展的突破口,引导业主进行加装电梯的投资决策。
本文在相关研究现状的基础上,分析费用分摊与价值提升理论的适用性,利用熵权法对费用分摊楼层影响因素评分,形成费用分摊楼层主观权重,利用Shapley值法对费用分摊楼层业主联盟下的费用分摊权重进行计算,形成费用分摊楼层的客观权重,利用加权平均法得到费用分摊综合权重,即老旧小区加装电梯的费用分摊比例。基于老旧小区加装电梯项目费用特性,构建了三叉树实物期权定价模型,明确了加装电梯后每层楼带来的价值提升状况。
将构建的信息熵-Shapley和实物期权定价模型应用到济南市某老旧小区加装电梯。首先通过文献梳理、问卷调查筛选出行便利度、住户人口、使用频率、加装意愿影响费用分摊比例的因素,应用信息熵-Shapley值法,提出受益楼层参与的费用分摊比例。其次,基于业主对参与加装电梯未来受益预期,量化了符合随市场变化下不确定性相关参数,运用R语言求解出三叉数实物期权价格,经检验与实际值误差较小。最后,利用价值工程理论,结合业主承担35万元费用分摊与多期波动性产生了719.94元/平方米的期权价格分析,价值提升效果显著,进一步计算出每层、户基于费用分摊后带来的实际收益。结果显示,加装电梯项目是可行的,小区内示范效果明显,该组合模型解决了加装电梯获得的价值与分摊费用相关度不高的问题。
本文建立的费用分摊模型与价值提升模型,为业主加装电梯前期决策,具有一定的应用价值。