关键词:
轨道交通
GIS技术
Hedonic Model
周边住宅价格
摘要:
随着城市化进程的加快,大量人口涌入城市,城市人口迅猛增长的同时,城市私家车拥有量也迅猛增加,随之交通拥堵从“问题”变成了“困扰”。除了交通困扰,城市圈也不得不像摊大饼一样越摊越大,人们常规出行的交通成本也越来越高,常规公共交通系统已不能满足城市交通枢纽的要求。为了解决这些问题,目前国内各大城市均把具有快速、舒适和客运量大特点的城市轨道交通作为解决这些问题的主要手段。但由于城市轨道交通建设周期长、投资规模巨大、对资金需求量巨大,绝大多数城市地铁的运营都需要依靠政府补贴。一些国家和地区为了尝试更好的轨道交通开发运营模式,进行了轨道交通和房地产项目的联合开发,这种模式是将地铁沿线物业增值最大限度转化为轨道交通企业的内部效益,从而形成一种可持续发展的机制。为了深入了解轨道交通对周边住宅价格的影响原理及轨道交通规划建设各阶段周边住宅价格的演变规律,为地方政府在轨道交通规划与房地产开发用地规划方面提供依据,为开发商投资决策提供研究参考,为消费者购房提供建议。本论文基于上述背景,根据昆明市轨道交通1、2号线的建设及运营现状,本论文以市场均衡理论、消费者理论、区位理论、城市地域空间利用结构理论为基础,以昆明市2008年-2015年6月的轨道交通1、2号线周边2km范围的普通商品住宅楼盘价格及属性数据为例,在昆明市主城区及呈贡新区GIS空间矢量大样图的基础上,建立样本楼盘GIS空间属性数据库,将GIS技术中的空间分析方法及探索性空间数据分析引入到轨道交通对周边住宅价格影响的研究中,通过利用GIS技术空间分析技术中的邻域分析技术绘制轨道交通站点缓冲区图、探索性空间数据分析技术绘制样本价格空间趋势图、自然领域法插值技术绘制样本价格空间分布特征图及表明分析技术绘制样本价格空间等值线图,定性分析轨道交通对周边住宅价格的影响机制。在定性分析的基础上,再结合对房地产价格影响因素较经典的特征价格模型,定量分析其影响程度。本论文形成以下关键结论:(1)从轨道交通效益开始时间来看,新城区对轨道交通建设的敏感度弱于老城区,新城区轨道交通效应开始时间滞后于老城区;轨道交通建设可以加快沿线房地产市场的开发力度。(2)从整个建设到运营时间来看,随着轨道交通的建设,轨道效应从影响范围来说会逐渐扩大,轨道交通建成试运营阶段,轨道效应最大化,轨道交通开通后,影响效应减弱,甚至消失,回归城市圈层效应。轨道交通只是对交通不完善区域内交通系统的改善,不能改变整个房地产市场价格分布的格局。(3)轨道交通对老城区相对较成熟的北京路中心段的楼盘住宅价格影响不大,对于较为完善的交通系统及较为成熟的商业圈区域,轨道交通只是影响房地产价格的单一因素,其功能也只是对整个城市交通系统的补充,其产生的效应也是有限的。(4)离轨道交通站点距离不同,楼盘住宅价格不同:产生不同的影响程度的现象出现在2008年至2012年的官渡区、盘龙区及呈贡新区,其中2012年较为明显。离站点较近的楼盘价格高于较远的楼盘价格。从定量分析方面来看:盘龙区、官渡区、呈贡新区样本点在2012年的特征价格模型定量表达为距轨道交通站点每增加1m,价格上涨0.751元。(5)2012年距轨道交通站点每增加一个单位(500m),价格上涨107.357元:2013年定量表达为距轨道交通站点每增加一个单位(500m),价格上涨59.614元;2014年距轨道交通站点因素,剔除了特征价格模型,轨道交通空间效应消失,代替的是城市圈层效应。